Le contexte

1. Dans un arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025, la Cour constitutionnelle a rejeté le recours en annulation intenté par le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires contre l’ordonnance du 22 juin 2023 ‘insérant dans le Code bruxellois du Logement les règles de procédure applicables aux expulsions judiciaires et modifiant les moyens affectés par et au profit du Fonds budgétaire de solidarité’.

2. Cette ordonnance met en place la procédure applicable en matière d’expulsion de locataires à Bruxelles. Elle établit aussi une procédure par laquelle l’on peut reporter l’exécution d’un jugement (à savoir, la mise en œuvre concrète du jugement) décidant d’expulser un locataire.

3. Aux termes de l’article 233duodecies du Code bruxellois du Logement, tel qu’inséré par l’article 4 de l’ordonnance du 22 juin 2023, toute récupération de loyers ou charges doit commencer par une mise en demeure (c’est-à-dire un avertissement écrit et formel sommant quelqu’un à agir) adressé au locataire lui accordant au minimum un délai d’un mois pour payer. Ensuite, lorsque le propriétaire introduit une action en justice afin de demander l’expulsion, un délai de quarante jours doit s’écouler avant que le locataire doive se présenter devant le juge.

4. L’exécution du jugement d’expulsion peut être reportée sur la base de trois mesures prévues aux articles 233undecies et 233duodecies du Code bruxellois du Logement :

1. un délai de report d’un mois minimum avant l’exécution suivant la signification du jugement, pouvant être prolongé ou réduit par le juge en considération de circonstances de gravité particulières ;
2. un délai de report de quinze jours avant l’expulsion suivant un avis d’un huissier de justice informant le locataire de la date d’expulsion (avec ensuite un potentiel autre report si le locataire informe l’huissier de justice d’une solution de relogement dans le mois suivant cet avis) ;
3. l’empêchement d’exécuter le jugement sauf exceptions du 1er novembre au 15 mars, période qualifiée de « moratoire hivernal ».

Absence de violation du droit de propriété et du droit d’accès au juge

5. Les requérants estimaient que les mesures violaient notamment le droit de propriété et d’accès au juge, ainsi que le principe d’égalité.
La Cour a estimé que les trois mesures reportant l’exécution des jugements d’expulsion entraînaient effectivement une restriction du droit de propriété garanti par l’article 16 de la Constitution et l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et du droit d’accès au juge garanti par l’article 13 de la Constitution et l’article 6 de la Convention précitée, mais que, conformément aux dispositions précitées, ces restrictions poursuivent un but légitime, sont raisonnablement justifiées et sont proportionnées.
Elle a en effet considéré que les deux premières mesures visent à assurer une meilleure prise en charge des personnes qui risquent d’être expulsées et à garantir au mieux qu’une solution de relogement puisse être trouvée.
Quant à la troisième mesure, le moratoire hivernal, elle a jugé qu’elle vise à éviter des situations contraires à la dignité humaine en l’absence de solution de relogement. Selon elle, il s’agit d’objectifs légitimes et les mesures concernées sont pertinentes pour les atteindre. Enfin, la Cour considère que ces trois mesures ne produisent pas des effets disproportionnés pour les propriétaires.

Absence de violation du principe d’égalité et de non-discrimination

6. Elle a rappelé en outre que le principe d’égalité et de non-discrimination, garanti par les articles 10 et 11 de la Constitution, n’exclut pas qu’une différence de traitement soit établie entre des catégories de personnes, à condition qu’elle repose sur un critère objectif et soit raisonnablement justifiée. Pour analyser la justification raisonnable des impacts des mesures discutées sur les droits des propriétaires à Bruxelles, la Cour a dû apprécier, en tenant compte des buts des mesures visées, du respect d’un rapport de proportionnalité entre les moyens utilisés et les buts poursuivis.
La Cour a jugé que les deux premières mesures, à savoir les délais de report, servent à garantir une meilleure prise en charge des personnes faisant l’objet d’une potentielle expulsion ainsi qu’à tendre vers une solution de relogement.
Quant à la troisième mesure, à savoir le moratoire hivernal, il permet, selon la Cour, d’éviter des situations contraires à la dignité humaine faute de solution de relogement.
La Cour a conclu qu’il s’agissait d’objectifs légitimes et que les mesures en cause étaient pertinentes dans l’atteinte de ces derniers.

7. La Cour a finalement ajouté que ces mesures n’étaient pas disproportionnées.
Concernant la première mesure, la Cour a relevé que cela ne s’appliquait qu’en cas de « circonstances d’une gravité particulière », en considération des intérêts des parties en cause et avec fixation d’une compensation financière en principe équivalente au loyer.
À propos de la deuxième mesure permettant au locataire de communiquer une solution de relogement à l’huissier de justice, la Cour a rappelé qu’une preuve sérieuse était exigée et que la solution devait être différente de celle prise en compte par le juge précédemment. Sur cette base et considérant la possibilité du propriétaire de soumettre au juge des saisies toute contestation, la Cour a jugé que cette mesure n’était pas disproportionnée.
S’agissant de la troisième mesure organisant le moratoire hivernal, la Cour a souligné le maintien d’une compensation financière, en principe équivalente au loyer, l’éventuelle intervention du Fonds budgétaire régional de solidarité faute de paiement, ainsi que quatre exceptions au régime.

8. Concernant l’intervention du Fonds uniquement pour cette mesure, qualifiée par les requérants de discriminatoire (traitant différemment des personnes ou des situations comparables sans justification objective et raisonnable), la Cour a souligné les délais plus longs de suspension d’exécution des expulsions (période pendant laquelle on ne peut pas mettre en œuvre un jugement ayant décidé de l’expulsion), ainsi que le caractère automatique de la suspension, et ce faisant le caractère non-discriminatoire de l’intervention du Fonds cantonnée à la troisième mesure.
La Cour a également estimé que les délais applicables n’étaient pas disproportionnés et étaient pertinents.

Remarques finales

9. Il convient de noter que la Cour a rejeté le recours sous réserve de l’interprétation qu’elle a donnée des violations alléguées des droits fondamentaux d’accès au juge et de propriété et de son examen de proportionnalité à la lumière des objectifs et mesures concernés, qu’elle qualifie de légitimes et pertinents, d’assurer une bonne prise en charge, garantir une solution de relogement et éviter des situations contraires à la dignité humaine.

10. Cette décision de la Cour constitutionnelle fait écho à deux arrêts précédents, respectivement l’arrêt n° 97/2022 du 14 juillet 2022 relatif à l’interdiction temporaire d’expulsions domiciliaires en Région Bruxelles-Capitale pendant la crise du COVID, et l’arrêt n° 147/2023 du 9 novembre 2023 relatif à la suspension des exécutions des décisions d’expulsions judiciaires et administratives pendant la crise énergétique en Région wallonne.

11. Alors que l’hiver prend place chaque jour un peu plus dans la capitale belge et que la forte augmentation du nombre de personnes à la rue fait aujourd’hui l’objet d’un constat clair, cette décision de la Cour constitutionnelle apparaît comme une approche équilibrée des intérêts en cause, cherchant à garantir à des solutions dignes dans le contexte très difficile des procédures d’expulsions domiciliaires.